魔幻的2021即将收官，2022年中国房地产的8个大趋势

乐亭通房产网

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时间回到一年前，2020年的12月。

那时候，中国的股市、基金、楼市都是非常的火热。

比如，那时的广州房价、上海房价、北京房价都在火热的上涨途中。

今年3月份重点城市第一次集中土拍，开发商都还在积极抢地。

然而，时至2021年底，一切都是打脸的。

这一年，有太多太多的想不到。

没有人想到在年中教培行业会被团灭。

没有人想到在今年恒大居然爆雷了，原来大也可以倒。

没有人想到佳兆业、阳光城、奥园、蓝光等一系列房企居然也爆雷，佳兆业不是绿档吗？

再NB的大人物，也想不到今年这一切。

许家印想到恒大在2021会如此吗？他去年还在到处大大大、合合合、买买买呢。

俞敏洪想到新东方在2021年会如此吗？

薇娅有想到在2021会这样收场？罚款13.41亿？如此巨大的数字，能想到？敢想到？

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中国和外围世界，很多时候，并不同步，也不同频，只局限在中国看世界，会有很多的误判和错觉。

全球房价，2021年都涨疯了。

今年前三季度，全球平均房价同比涨了9.6%。

而中国的70城房价，第三季度房价同比，只有3.4%。

澳洲、美国、新西兰房价，涨幅都在20%以上。

英国、德国、加拿大、法国等等，在2021年，房价均是大幅上涨。

而11月份的中国的房地产新开工面积、销售面积、销售金额同比下滑都在20%以上。

全球政府，对于房住不炒，只有中国是最真诚、最坚定的。

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回顾2021，太多的不解。

展望2022，太多的不惑。

临近年底，房地产消息也在接踵而至，但如何解读这些消息显然已经陷入了混乱。

在混乱里陷久了就很容易忽略大趋势。事实上，趋势才是我们更应该去把握的。那么，对于即将到来的2022年，房地产行业会有哪些趋势呢？

 

1、政策放暖趋势

 

12月上旬，中央经济 工作会议的接连召开，对2022年房地产整体形势给出了清晰的答案：

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

 

不难看出，此次会议上对房地产的主基调是良性循环和健康发展，显然是要对此前因政策从严过紧导致房地产销售骤然下跌和房企集中出现流动性危机等问题进行纠偏。

 

纠偏过后，政策层面的放暖大概率将延续到2022年，最终目的是要房地产行业在长效机制作用下，回归到正常的轨道里。

2、房贷利率下行趋势

 

最近，媒体频频报道各地银行下调房贷利率的消息，而这些消息显然与中央“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”密切相关。

 

事实上中央 经济 工作会议全文一出来，外界即判断2022年货币政策将是趋势性宽松，降准和降息在2022年大概率都会发生。

 

据贝壳研究院监测，12月全国103个重点城市房贷环境持续改善，房贷利率连续3个月环比下降，放款周期缩短到2个月以内，利率下调空间和放款周期缩短时间均较上月扩大。

数据已经表明，住房按揭贷款正回归正常，预计2022年将不会再出现如2021年住房按揭贷款大规模积压不给放贷的状况。

 3、房企融资适度放松趋势

 

住房按揭回归正常的同时，房企的融资环境也在回暖。

 

在央行货币政策趋势性宽松的大背景下，央行、银保监会、证监会等有关部门也频频喊话金融机构要对房地产合理资金需求要给予支持。

业内人士表示，预计房地产市场信贷环境将进一步改善，部分城市房贷利率、放款周期仍有优化空间。这将进一步促进市场成交在今年底明年初企稳回升，价格将逐步止跌趋稳。

目前看，2022年只要中央政策不转向，优质房企正常的融资需求将得到满足，在融资得到满足的基础上迎来一波不错发展的机会。

 

4、降负债杠杆的趋势

 

请注意，融资适度放开将仅限于信用好、稳健型的优质房企， 而对于高杠杆、高负债的民企而言，2022年将依然处于艰难的处境当中。

 

2021年下半年以来，伴随着诸多房企的债务违约，金融机构对房企的信用债信仰已经被打破，即便是融资环境在2022年全面放开，激进型房企也很难从趋利避害的资本市场上获得融资。

目前看，2022年上半年，激进型房企依然是凶多吉少，我们仍将看到一批知名民企倒在现金流危机里。

 

5、并购事件增多的趋势

 

政府、投资者、债权人、员工、供应商、又或者购房者，在房地产整个产业链条上，他们无一希望房企倒下，但一大批房企要倒下又是客观现实。

 

留下的烂摊子怎么处理？

 

最好的结局或许就是让优质的房企来消化掉这个烂摊子。

 

12月初，中国银行间市场交易商协会召集房企召开了一场座谈会，明确银行间市场支持优质房地产企业发行债券用于收购风险房企的住宅建设项目。

不出意外，优质房企用发行并购贷的方式兼并收购出现问题的项目与房企或在2022年大行其道。

 

而这里的优质房企，主要是指央企与地方国企，他们有实力也有责任担当来做这件事情。于社会稳定、于房地产健康发展，于金融市场稳定而言，都将是一个不错的选择。

 

6、国企央企崛起的趋势

 

今年宅地供应两集中制度的出台，已经开始深刻影响房地产行业的企业格局。

 

首先体现在拍地上，第一轮集中土拍时，尚有一些民企参与土地的竞拍，进入第二轮、第三轮集中土拍时，我们已经很少见到民企的身影，转而是央企在大举拿地，很多地方国企则担任了临时救场的任务。

而今年的土储即是明年的规模，可以预见，2022年的房企销售排行榜上，央企好地方国企将强势崛起。

 

在一个竞争相对充分且与社会民生、金融稳定高度相关的行业里，国企与央企的强势崛起对于促进房地产业良性循环和健康发展，显然是大有裨益的。

 

7、房企战略收缩的趋势

 

最近几个月，新城架构调整、阳光城架构调整、弘阳架构调整、旭辉架构调整，几乎每周都会有房企战略调整的新闻传出。

 

无须讳言，所谓的架构调整背后，都是战略收缩与人员优化。在行业规模与利润见顶的趋势下，房企为了生存进行果断的战略收缩完全无可厚非。

 

可以预见的是，2022年，主动进行战略收缩的房企还将继续增多，已经战略收缩的房企还有可能进一步战略收缩。

 

8、楼市分化的趋势

 

伴随着中国城镇化进程的放缓，各地楼市开始分化，尤其是以一二线城市和三四线城市的分化最为明显：

 

一二线城市供不应求，要遏制房价过快上涨；三四线城市库存过剩严重，要靠棚改货币化提振市场。

 

在这样的背景下，中央开始改变调控思路，于2016年政府工作报告中首次提出“因城施策化解房地产库存”。

不难推测，2022年，楼市购买力向高能级城市聚集的趋势不会有任何的改变，一二线城市反倒是很有可能迎来一波“避险”行情，即购房者处理掉三四线城市的房子转而投向更加稀缺的一二线城市，寻求“资产”的保值与增值。

默存-

想多了，降准是放水给中小企业，降息是一年期的lpr也是服务中小企业，一大堆观点毫无逻辑可言，现在二手房房冻，除了深圳在平稳和杭州限价之外，其他大中小城市都在阴跌。
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