最高人民法院：农村房屋买卖协议无效，双方在签约时已预见到房屋被征收、征用的可能并作出约定的，应视为对拆迁安置中所涉经济利益的自由处分

王亮·瑞众律所

【裁判要旨】
1.政府基于买房人长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，根据买房人提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》、《属物普查表》、《承诺书》、《空房验收单》等材料，与其签订《拆迁补偿安置协议》，应视为已履行了审慎审查的职责，并无不当。
2.《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容，该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。
3.虽然转让协议已经司法程序确认无效，但当事人在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确涉案《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定。
4.涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如当事人对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。
【案例索引】
【李红与郑州市中原区人民政府、张坤法确认行政行为无效及补偿案再审审查与审判监督行政裁定书】
案号：（2017）最高法行申6998号
案由：确认行政行为无效及补偿
裁判法院：最高人民法院
裁判日期：2017年12月28日
【裁判意见】
最高人民法院审查认为：
根据原审查明的事实，李红要求确认《房屋及宅基地转让协议》无效的民事诉讼是在柿园村拆迁指挥部与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》以后提起的。基于张坤法在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，中原区政府根据张坤法提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件、《柿园村附属物普查表》、《承诺书》、《空房验收单》等材料，与房屋的实际使用人张坤法签订涉案《拆迁补偿安置协议》，已履行了审慎审查的职责，并无不当。
另外，李红与张坤法签订的《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容，该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。虽然双方签订的转让协议已经司法程序确认无效，但李红在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确认中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定，本院不予支持。目前，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如李红对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。

最高法院裁定：驳回李红的再审申请。

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