成立业主委员会培训材料

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一、概念

01

业主

业主是依法登记取得建筑物专有部分所有权的人。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

02

业主大会

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。 

03

业主委员会

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主委员会由业主大会会议选举产生，由 5 至 11 人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

六条

（一）

具有完全民事行为能力；

（二）

遵守国家有关法律、法规；

（三）

遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）

热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）

具有一定的组织能力；

（六）

具备必要的工作时间。

业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过 5 年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举之日起 7 日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

二、成立业主大会的条件

物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上或者首位业主实际入住已经达到两年以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。

三、成立业主大会的申请

申请成立业主大会，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。

申请可以下列形式提出

（一）

由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出;

（二）

由建设单位或者居(村)民委员会推荐业主代表作为临时召集人，召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。

四、成立业主委员会流程

一）

成立筹备小组

1.符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后 30 日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表和居(村)民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数，其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

业主大会筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不得少于七日。

 2.首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 

3.筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

二）

筹备工作

1.筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开 15 日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

2.业委会委员有下列情形之一的，不得作为业委会委员候选人：

（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚或公安机关行政拘留处罚的；

（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分的；

（三）参与邪教组织或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；

（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业委会会议的正常召开、选举及表决的；

（六）本人或者配偶以及直系亲属在本小区物业服务企业工作，应当回避的；

（七）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、住宅专项维修资金，或煽动其他业主拒缴物业服务费、住宅专项维修资金的；

（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未撤销的；

（九）存在违法违规搭建、装修等行为，经相关执法部门责令整改而未整改的；

（十）不在小区常住的；

（十一）法律法规规定的其他不适合作为业委会候选人的情形。

3.建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，自首次业主大会筹备组成立之日起七日内向筹备组提供业主名册、物业的基本资料(包括物业建筑物、设施设备和相关场地等)和已筹集的专项维修资金情况等资料，并提供必要的工作条件。

4.筹备组应当自组成之日起 90 日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

5.一个物业管理区域成立一个业主大会。

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县 (市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处或者乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主人数较多不便于召开全体业主大会的，可以以单元、幢或者一定建筑面积、业主人数为单位，推选业主代表参加业主大会。业主较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理区域的划分，应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素，由县(市)区住房和城乡建设行政部门确定。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域; 配套设施设备能够分割并独立使用的，可以分别划定物业管理区域。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

三）

选举

1.提出业主大会会议申请。筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请。

2.做好会议准备工作。包括落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱，通知所有投票权人，通知房地产行政主管部门、街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

3.召开业主大会会议。

 

1）筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》等文件；公开唱票、点票，宣读选举结果。 

2）业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

3）业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

4.业主委员会召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任（可选）。

5.公布业主大会会议相关内容产生业主委员会委员会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。（可选公布主任、副主任）

四）

业主委员会备案

业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

(一)筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告; 

(二)业主大会决议; 

(三)业主大会审议通过的管理规约、业主大会议事规则; 

(四)业主委员会委员的基本情况。

材料齐备的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后七日内将备案材料抄送区住房和城乡建设行政部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、居民委员会。第二项、第三项、第四项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

五）

业委会开展工作

业委会按照业主大会赋予的权利开展工作，业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

来源：曹妃甸区住建局